万科也有可能“暴雷”！通过报表学会财务分析

    万科济南高管刚被逮捕，又传出万科2位高管出国不回，剩余高管被边控的消息。房产企业是靠贷款维持的。而贷款又建立在信用的基础之上。接连的负面传言，会不会让万科走向尽头。张章在这里不敢预言，也预言不了。不过通过万科财报，我们还是能够看出万科经营状况，与存在的风险！

   今天张章就根据万科财报，来给大家分析下万科的财务状况。（此分析仅限于对万科公开的财务报表做出的说明）万科总负债为110,191,664.12万（为简单记忆，我们四舍五入记1.1万亿。相当之巨），这其中0.82万亿是一年内到期的债务，0.28万亿为远期债务。也就是说，万科在2024年还款压力巨大。

   根据财报，万科的总资产为1.5万亿，其中最重要的货币资金只有9,981,375.54（998亿），存货却占据了0.7万亿，其他应收款占据0.25万亿。

    万科账面上拥有1.5万亿的总资产，其中流动资产占1.15万亿，非流动资产占0.35万亿。从账面上看，万科资产的流动性十分充裕，但细看后，万科的资产还是有其风险在：

1、998亿的货币资金属于行业内较好的

万科的货币资金998亿，资金占总资产比为7.81%，在行业普遍低于5%的货币资金占比的情况下，这个货币资金占比已经很不错了。且货币资金是真金白银在银行存储，在这一点上来看，万科确称得上行业标杆。

2、0.7万亿的存货有“实”有“虚”

在房地产行业年景好的时候，7000万的存货一般可以兑现7000万的资产。但在房地产行业普遍不景气的今天，7000万存货除去3000万已经售出部分，剩余4000万的存货，是否能够顺利变现，是一个很大的风险因素。尽管万科已经声明计提了对应的存货跌价准备，但市场有时候很难预料。何况这7000万中，只有比 15.4%是已经建成的待出出售房产，剩余接近85%为未开发，或还在建设中的房产。一旦资金出现问题，这85%的存货将大打折扣，甚至2~3折兑付也有可能。

1、3086亿的预售款需要建设

    在房产企业中，合同负债主要负责记已经预售还未完工部分的预收款额。该预收款在合同签订时收取，金额为合同对价的 20% ~ 100%不等。如果万科顺利完成房屋建设任务，此款项会转入万科的营业收入，如果不能，万科需要赔付的款项远远大于合同负债记录的金额。一般情况下合同负债的金额可以打个8折，视作建设已经预售房屋的成本，即万科还需要2400亿资金，才能把手中已收客户的房屋建完。

2、0.82万亿的流动负债有点多

    万科从22年的1.07万亿的流动负债，降到了0.82万亿的流动负债，可以说非常的不容易。不过其债务下降主要源于预收款减少了0.16万亿，另由于开工数量减少，职工数量减少，工资与应付账款（应付债券）也有所下降。总的来说，在账面上减少了2000多亿的负债，也是一种利好。如果排除3000万的合同负债，万科实际需要偿还的短期负债在0.5万亿左右。若以万科现有资产，直接变卖式变现，一定是远远不足5000亿的。

3、0.28万亿的长期负债不会给万科短期带来压力

   这0.28亿的长期负债主要源于万科的长期借款，与一部分远期应付债券。由于这些借款和债券一年内不需要归还，对于外科来说，只有利息压力，没有还本压力。这点利息，对于万科这样的企业来说，还是能够负担得起的。

   张章在这里说万科的风险，并不代表对万科企业的否定。因现在房地产行业本身就是一个高风险行业，从报表中看，万科已经做的十分不错啦！我所说的风险因素，至少就报表中的理论风险。

风险一：0.82万的短期负债需要万科有足够的融资能力

这个短期负债已经高过了存货的价值，即使减除3000万的合同负债后，万科的短期负债还有5000多万，如果万科融资能力不足，这5000万的短期负债会是万科危机爆发的直接导火索。

风险二：0.24万亿的其他应收款比较敏感

其他应收款在财务上一直都是一个比较敏感的科目，万科的其他应收款多达0.25万亿，其中联营/合盈企业与合作方经营性往来款占接近0.24万亿。这在张章看来是一个潜在的风险因素。因联营或合作方的正常经营往来，是需要计入应收账款的。如果计入其他应收款，则表面非经营过程中产生的应收账款。所以，其他应收款的这0.24万亿有没有水分，水分有多大，张章不敢妄自揣测。